Skuteczna sprzedaż nieruchomości na 100 portalach!

Sprzedaż gruntów rolnych po 1 stycznia 2016 - Mission Impossible? [update 16.12.2015]

Od 2016 roku przy sprzedaży gruntów rolnych potrzebna będzie pomoc kogoś z umiejętnościami agenta służb specjalnych takiego jak Ethan Hunt z Mission Impossible. Moim zdaniem prawie 90% polskich gruntów niemal zniknie z obrotu. Wchodzi bowiem w życie Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, która znacznie ogranicza dokonywanie transakcji.

Założenia Ustawy mają na celu ograniczenie spekulacji gruntami rolnymi. Zwłaszcza, gdy od maja 2016 roku pojawi się możliwość nabywania gruntów rolnych przez obcokrajowców - bez specjalnego zezwolenia MSWiA.

Jakie są zatem nowości w przepisach?

1) Prawo pierwokupu zyskują sąsiedzi.

To największa zmiana. Trzeba będzie powiadomić wszystkich sasiadów o zamiarze zbycia danej działki rolnej. Prawo pierwokupu dotyczy rolników indywiadualnych. Taki sąsiad będzie miał prawo wykonać prawo pierwokupu za podaną cenę. Oczywiście będzie mógł sądownie weryfikować, czy cena nie została zaniżona. Dodatkowy problem pojawia się jednak wtedy, gdy mamy do czynienia z gromadką spadkobierców naszego dotychczasowego sąsiada - wtedy trzeba odnaleźć i powiadomić wszystkich, którzy są rolnikami indywidualnymi. Kolejne kłody pod nogami pojawią się w sytuacji, gdy nie są uregulowane ich sprawy spadkowe albo gdy jakiś spadkobierca również zmarł i mamy do czynienia z jeszcze większą grupą osób. Niejednokrotnie latami trwa w rodzinach ustalanie prawa do dziedziczenia. Teraz te problemy przeniosą się na sąsiada, który po prostu chce zbyć kawałek ziemii. Przy okazji jeśli grunt jest sporych rozmiarów i ma wielu sąsiadów dookoła, to może się okazać, że samo odnalezienie osób uprawnionych do pierwokupu będzie nie lada wyzwaniem.

2) Dzierżawca ma prawo pierwszeństwa przed sąsiadem

Warunki są takie, że umowa dzierżawy była zawarta na piśmie i była wykonywana co najmniej przez trzy lata, a także jeśli nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej.

3) O ewentualnym podziale gruntu zdecyduje urzędnik

Kolejny kwitek do kolekcji. Zgodę administracyjną na podział wydawać będzie dyrektor Agencji Nieruchomości Rolnych. Trudno przewidzieć jaka będzie praktyka ANR w tym zakresie, pojawia się nieodparte jednak wrażenie powstania biurokratycznej przeszkody o charakterze uznaniowym :(

4) Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu należy się też ANR

Inne nowości:

5) Zakaz nabywania gruntów w celu powiększenia gospodarstwa, które ma już min. 300 ha

6) Zmniejszenie obszaru gruntu z 5 do 1 ha w przypadku sprzedaży, w której przysługuje prawo pierwokupu

7) Wyłączenie prawa pierwokupu m.in. wtedy gdy taką nieruchomość nabywa rolnik indywidualny na powiększenie swojego gospodarstwa rolnego albo osoba bliska zbywcy, szczegóły w Ustawie.

Generalnie zmiany idą w kierunku zabetonowania handlu ziemią rolną. Wielu specjalistów przewiduje teraz, że ceny spadną, ale ja uważam, że się mylą. Paradoksalnie nowe przepisy mogą spowodować znaczący wzrost cen nieruchomości gruntowych, bo mocno ograniczą podaż. W przypadku, gdy z sukcesem uda się przeprowadzić całą biurokratyczną procedurę zw. z działką rolną - za te wszystkie formalności słono zapłaci jak zwykle kupujący. Znaczny wpływ na wzrost cen działek przewiduję jednak głównie w miastach, ponieważ nabycie działki budowlanej, która jest wolna od w/w problemów stanie się nie lada okazją, a kto wie - może jedyną opcją.

Prosty wniosek:

Jeśli popyt będzie przewyższał podaż, to łatwo przewidzieć w jakim kierunku pójdą ceny. ⤴⤴⤴

Dodam, że bardzo istotnym elementem jest możliwość unieważnienia transakcji, podczas której naruszono nowe przepisy. Unieważnienie będzie możliwe nawet po wpisie nowego właściciela do księgi wieczystej.

Pozdrawiam, Mariusz

PS Na koniec jedna z moich ulubionych scen Mission Impossible w wersji “od kuchni”



PS2 Na Facebook’owe grupie “Na temat nieruchomości” zawrzało. Zapraszam do dołączenia do tej niej tutaj

UWAGA, update

Sejm w dniu 16.12.2015 roku przesunął termin wejścia w życie niniejszej Ustawy do 1 maja 2016 roku. Przygotowywana jest Ustawa w nowej wersji, która ma lepiej chronić ziemię przed wykupem…Będę się tej kwestii przyglądał.

If you liked this article you can add me to Twitter