Skuteczna sprzedaż nieruchomości na 100 portalach!

Hokus pokus: odczarowujemy działania zwykłych pośredników.

Wiele by pisać o tym jak tradycyjni pośrednicy (z teczką w ręku;) próbują zaczarować sprzedającego, aby podpisał umowę współpracy i zobowiązał się do zapłaty wysokiej prowizji. Z ich udziałem ilość naszej gotówki po transakcji spada aż o kilka procent. Biura pobierają przeważnie 1%-2%, ale czasem jest to nawet 5% (sic!), jeśli specjalizują się w pobieraniu wynagrodzenia tylko od właściciela. Tłumaczą wtedy, że cały koszt ponosi sprzedający, ponieważ ludzie chętniej oglądają oferty zwolnione z prowizji. I tu jest pies pogrzebany, bo logicznie rzecz biorąc należałoby się zastanowić po co w ogóle taki agent jest potrzebny, skoro opisuje podstawową zaletę ofert prywatnych? Prawdziwy, dezorientujący “Confundus”.

Dzisiaj będzie o takim właśnie czarowaniu stosowanym przez zwykłych agentów. Jeśli jakiś pośrednik będzie używał zaklęć, których nie opiszę, to pamiętaj, że z nami na usłudze biura nieruchomości zaoszczędzisz więcej niż 90% w stosunku do przeciętnych rynkowych kosztów. Otwieramy, “Alohomora”.

Zwróć uwagę, że właściciel nieruchomości czasem daje się zmanipulować zwykłemu pośrednikowi doświadczonemu w rozmowach handlowych. Dla niego to rozmowa handlowa, a dla Ciebie, to kwestia majątku życia. Zastanów się zatem dokładnie zanim podpiszesz jakąkolwiek umowę z biurem. Nawet jeśli coś podpiszesz, to musisz pamiętać, że istnieje coś takiego jak UOKiK i prawa konsumenta. Zgodnie z nimi masz 14 dni na odstąpienie od zawartej umowy, a nawet rok, jeśli firma nie poinformowała Cię o takiej możliwości. Tak, tak - bity rok, jeśli pośrednik nie wziął od Ciebie pisemnego potwierdzenia, że zostałeś poinformowany o swoich prawach.

Zaczynasz. Dajesz pierwsze ogłoszenie. Jest jakiś odzew, jednak dzwonią głównie agencje. Dostajesz propozycję zawarcia umów z wieloma biurami i myślisz sobie:

1) ale szybko poszło, może jakieś biuro naprawdę ma klienta na moją nieruchomość?

2) pewnie agent zrobi dobre zdjęcia, zajmie się promocją, ogłoszeniami itd?

3) może wiedzą coś o sprzedaży mieszkania/domu, czego nie wie nikt inny?

Co do pkt. 1) Hmmm, najczęściej powtarzane kłamstwo pośredników, to ”mam klienta na Państwa nieruchomość, tylko musicie najpierw podpisać umowę”. Mamy tutaj do czynienia ze zwykłą, tanią akwizycją. Dużo do poprawienia w relacjach z klientami mają właściciele i menagerowie takich biur nieruchomości, do niedawna niesamowicie rozleniwieni samym faktem posiadania rządowych licencji. To ich działania mogą i powinny zmienić sytuację, w której na słowo pośrednik, klienci niekiedy reagują spazmami (jak porażeni zaklęciem “Cruciatus”). Ale tymczasem, tonący brzytwy się chwyta, agenci czasem podstawiają nawet fikcyjnego klienta, żeby tylko pozyskać ofertę.

Co do pkt. 2) Hola, hola. Pośrednik nie robi nic magicznego, nie skończył Hogwartu. Większość agentów przychodzących teraz do zawodu jest tak młoda, że zaklęcie “Expecto Patronum” z Harrego Pottera było jednym z pierwszych obcych wyrazów jakie zapamiętali, tymczasem wiedzą o jego stosowaniu tyle co my. Pierwsze co robi agent po przybyciu do naszego lokalu, to zdjęcia. Ilu z nich ma lustrzankę? 1%? Najczęściej widuję agentów jedynie ze smartphon’em w ręku. Pstryk, pstryk i po sprawie. Przyjęcie oferty kończy się szybkim podpisem na umowie i liczeniem w głowie prowizji. Potem wprowadza się ofertę do systemu biura, który hurtowo wysyła ją na kilka, kilkanaście portali, oczywiście do działów ofert agencyjnych - najrzadziej przeglądanych przez kupujących. Następnie…biuro czeka na telefon od klienta, dokładnie tak samo jak Ty. Z jakich portali korzystają agenci? Z takich samych jak oferenci prywatni: OLX, Otodom, Gratka, Domiporta, Oferty.net, itd… Podliczmy na szybko. Nieruchomość np.: 300.000 zł, prowizja biura 2,5%=7500 zł. Koszt prywatnych ogłoszeń przez pół roku=540 zł (bez rabatów). A zatem obiecane grubo ponad 90% taniej, gdy unikasz biura. Wystarczy jeszcze na baner i trochę ogłoszeń prasowych.

Co do pkt. 3), to tutaj muszę niektórych z Was oświecić. Ludzie zwykle nie zdają sobie sprawy, że agent wcale nie uczestniczy w dokonywaniu transakcji. Mało tego: on nie ma żadnych praw do faktycznego uczestniczenia w tym procesie, bo nie ma od Ciebie notarialnego pełnomocnictwa. Może tylko skojarzyć strony jak biuro reklamy. Czynności o skutkach prawnych wykonują kupujący i sprzedający poprzez złożenie odpowiednich oświadczeń woli, umowę spisuje i zawiłości rzetelnie tłumaczy notariusz, a wpisami do ksiąg wieczystych zajmują się sądy. Koniec, kropka. Zadanie agenta sprowadza się w większości przypadków raptem do przyprowadzenia klienta i statystowania podczas aktu notarialnego (statysta, a domaga się gaży jak za główną rolę). Magia wytworzona przez starych pośredników z rządową licencją korzystała głównie z hasła-wytrychu o nazwie: “bezpieczeństwo transakcji”. Tymczasem obecność na akcie notarialnym agenta nie ma z tym wiele wspólnego. O bezpieczeństwo i prawidłowo sporządzoną umowę dba notariusz.

A zatem podsumowując: Pośrednik jest takim samym mugolem jak Ty i ja:

  • stosuje identyczne sposoby promocji

  • hurtowo publikuje oferty w internecie, co Ty też możesz robić na 100portali.pl

  • korzysta z tych samych portali internetowych, ale nie umieszcza ofert w dziale ogłoszeń prywatnych, tylko agencyjnych, do których zagląda mniej klientów

  • pewnie proponował umieszczenie na Twoim balkonie baneru ze swoim numerem telefonu

  • w trakcie przygotowań do transakcji “dla pewności” pyta notariusza jakie dokumenty są potrzebne

  • niektóre dokumenty załatwia za Ciebie, czyli pełni rolę listonosza, np. Zaświadczenie o braku zaległości ze wspólnoty/spółdzielni mieszkaniowej

  • niektórych dokumentów za Ciebie nie załatwi, bo nie ma uprawnień i stosownego pełnomocnictwa notarialnego, przykładem jest Zaświadczenie o podatku od spadków i darowizn wystawiane przez Urząd Skarbowy, potrzebne przy sprzedaży np. odziedziczonego mieszkania

Jaki zatem jest sens korzystania z agencji? Niektórzy klienci mówią, że potrzebują pomocy, inni, że nie mają czasu, jeszcze inni, że nie chca odbierać wszystkich telefonów. Przyznam, że sensowne i wygodne jest też wynajmowanie agencji, gdy mieszkamy na stałe za granicą, bo możemy wtedy powierzyć agentowi klucze oraz upoważnić go do dokonania transakcji, z zastrzeżeniem wpisanym do umowy notarialnej, że środki ze sprzedaży mają wpłynąć na podane konto właściciela, w kwocie nie mniejszej niż X. Spotykałem się już z takimi rozwiązaniami i uważam, że są rozsądne. Wszystko jednak powinno się odbywać za rozsądne wynagrodzenie oraz być dokładnie określone w umowie.

Na koniec podkreślę, że niezwykle rzadko zdarzają się skomplikowane sytuacje prawne nieruchomości, z którymi nie radzą sobie osoby wykonujące zawody prawnicze. W tym momencie pojawia się magiczny wytrych pośredników: my wiemy jak to zrobić i pomożemy. Każdy notariusz chętnie, za darmo też powie klientowi jakich dokumentów potrzebuje, aby wszystko się udało. A jeśli już jest coś rzeczywiście mocno pokręcone (kamienica z lokatorami, nie uregulowane służebności, nie uregulowana własność, roszczenia na nieruchomości itd.), to najlepiej udać się do kancelarii adwokackiej. W biurach nieruchomości niezwykle rzadko pracują prawnicy, a w kancelariach prawnych wręcz odwrotnie.

Zaklęcie, za które powinno się zamykać agentów nieruchomości w Azkabanie, to “bezpieczna transakcja”. Macie jakieś inne pomysły?

“Colloportus”

Pozdrawiam, Mariusz

PS Na naprawdę upartego pośrednika stosuj Expecto Patronum

PPS Wszystkie wspomniane zaklęcia możecie znaleźć w książkach i filmach o Harrym Potterze, a jeśli chcecie wersję skróconą, to jest tutaj:

“Koniec psot”

If you liked this article you can add me to Twitter